Blog

Sociale huurwoning versus vrije sector: hoe zit het precies?

De markt voor huurwoningen is in Nederland opgesplitst in een vrije sector en een segment voor sociale huurwoningen. Voor huurwoningen uit de vrije sector en sociale huurwoningen gelden verschillende regels op het gebied van prijzen, inkomenseisen en huurverhogingen. In dit artikel leggen we uit wat de verschillen zijn tussen de vrije en sociale sector. 

Wat zijn sociale huurwoningen?

Sociale huurwoningen zijn vooral bedoeld voor personen die geen huis kunnen kopen en ook over een te laag inkomen beschikken om een goede woning te kunnen huren in de vrije sector. De maximale maandprijs voor een sociale huurwoning bedraagt 710,68 euro kale huur. Alle woningen onder die maximale huurprijs gelden dus als sociale huurwoningen, de rest maakt onderdeel uit van de vrije sector. Het gros van de sociale huurwoningen is eigendom van woningcorporaties en woningbouwverenigingen. Om in aanmerking te komen voor een sociale huurwoning moet je als potentiële huurder aan een aantal voorwaarden voldoen. De belangrijkste zijn:

• Je inkomen mag niet te hoog zijn. Woningcorporaties moeten jaarlijks minstens tachtig procent van het aanbod aan sociale huurwoningen toewijzen aan huishoudens met een inkomen onder de 36.798 euro. Circa tien procent is gereserveerd voor inkomens tussen de 36.798 en 41.056 euro, terwijl de woningcorporaties vrijelijk en naar eigen oordeel mogen beslissen over de resterende tien procent. Van verhuurders wordt wel verwacht dat ze hierbij voorrang verlenen aan mensen die om extra dringende redenen (bijvoorbeeld vanwege medische problemen of veiligheidskwesties) op woonruimte wachten.
• Je moet ingeschreven zijn bij de gemeente waar de sociale huurwoning zich bevindt.
• De huurder dient ingeschreven te staan bij een organisatie, meestal dus een woningcorporatie of woningbouwvereniging, die de sociale huurwoning in eigendom heeft.
• Je hebt als huurder meestal een huisvestingsvergunning nodig. Dit is te verkrijgen bij de gemeente.

Huurverhoging en huurtoeslag

De Nederlandse overheid voert een actief beleid om sociale huurwoningen ook op de lange termijn betaalbaar te houden voor mensen met lagere inkomens. Zo is er een puntensysteem dat de maximale huurprijs reguleert. Het puntensysteem (woningwaarderingsstelsel) geeft zelfstandige woonruimtes scores voor de volgende elementen:

• De oppervlakte van de woning
• Het aantal verwarmde vertrekken
• Het energielabel
• De WOZ-waarde van een woning
• Keukenuitrusting
• Sanitaire voorzieningen
• Grootte van het balkon, tuin of terras
• Gehandicaptenvoorzieningen

Daarnaast is er in de sociale sector ook een maximale jaarlijkse huurverhoging die voorkomt dat een huis te duur wordt voor mensen met beperkte financiële middelen. Afhankelijk van de huurprijs en jouw inkomen, leeftijd en woonsituatie, kun je ook nog in aanmerking komen voor huurtoeslag. Dit is een door de Belastingdienst uitgekeerde tegemoetkoming in de huurkosten. De huurder en verhuurder kunnen bij onenigheid en eventuele geschillen de Huurcommissie inschakelen.

De vrije huursector

Zoals de naam eigenlijk al doet vermoeden, wordt op woningen in de vrije sector geen subsidie verstrekt en is de vrije huursector niet gebonden aan huur-regulerende bepalingen. Zo is er bijvoorbeeld geen sprake van een maximaal huurbedrag of maximale huurverhoging, tenzij over dat laatste duidelijke afspraken zijn gemaakt in het huurcontract. Komt het maandelijkse huurbedrag van een woning boven de maximumprijs (de zogenaamde liberalisatiegrens) die geldt voor een sociale huurwoning? Dan valt het huis, de flat of het appartement automatisch binnen de vrije huursector. Zoek je een huurwoning in de vrije sector? Kijk eens op esteon.com want daar worden heel veel huurwoningen aangeboden.

Belangrijke verschillen tussen de vrije sector en sociale sector

Omdat je binnen de vrije sector huurt boven de sociale huurgrens, kom je ook niet in aanmerking voor huursubsidie. Elke zelfstandige woonruimte die de bovengrens van 146 punten overschrijdt, wordt gezien als een vrije huurwoning. Ook bij een eventueel geschil tussen huurder en verhuurder is er een belangrijk verschil tussen de sociale en de vrije sector: in het eerste geval buigt de Huurcommissie zich over de zaak, terwijl je in het geval van een vrije huurwoning bij de rechtbank moet zijn als er sprake is van serieuze onenigheid. De huurbescherming bij huurbeëindiging is wel hetzelfde in beide sectoren.

Wat bepaalt de status?

De kale huurprijs die je de eerste maand nadat je een woning hebt betrokken betaalt (de aanvangshuurprijs), bepaalt de status van jouw woning. Als de aanvangshuurprijs hoger is dan de toenmalige huurliberalisatieprijs, gaat het om een woning in de vrije sector. Het kan dus ook zo zijn dat je in de vrije sector meer huur betaalt dan de buurman. Die kan er namelijk al langer wonen en nog een prijs betalen die lager is dan het aanvangsbedrag dat in jouw huurcontract staat. Ook voor woningen in de vrije sector is het mogelijk om de beginprijs in de eerste zes maanden van het huurcontract door de Huurcommissie te laten toetsen.

Op zoek naar een huurwoning in de vrije sector? Doe de gratis check en kijk of je woonwensen realistisch zijn! 

Doe de check